I. Ingatlanok bérbeadása

A jövedelem megállapítása
Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem a magánszemély választása szerint vagy az összevont adóalap részeként adózik, vagy e jövedelem után is 25 százalékos mértékű lineáris adót kell fizetni.

Ez utóbbi esetben az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem nem része az összevont adóalapnak, a megszerzett bevétel egésze – ideértve a rezsiköltségekre kapott bevételt is – jövedelemnek számít, tehát a bevétellel szemben költség nem érvényesíthető.

Ugyanakkor ez a szabály nem vonatkozik arra a magánszemélyre, aki az ingatlan-bérbeadást egyéni vállalkozóként folytatja, valamint arra a bevételre, amely a magánszálláshelyek idegenforgalmi célú hasznosításról szóló kormányrendelet alapján fizetővendéglátás, falusi szállásadás (falusi vendéglátás) tevékenységből származik. A törvényben meghatározott feltételek fennállása esetén adómentesség alkalmazható az önkormányzatnak bérbe adott lakás esetén.

Ha a magánszemély a termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó jövedelmének megállapítására az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályokat (tételes költségszámolást vagy a 90 százalékos jövedelemhányadot) választja, akkor a bérbeadásból származó adóévi összes ilyen bevételre vonatkozóan az összevont adóalap részeként az adótábla kulcsainak figyelembevételével kell az adót megállapítania az adóévről benyújtandó adóbevallásában.

A magánszemély már év közben választhat, hogy az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme után az adókötelezettségét az összevont adóalap részeként, vagy elkülönült jövedelemként teljesíti. Amennyiben a bevétel kifizetőtől származik, és a magánszemély a kifizetést megelőzően nyilatkozik a kifizetőnek, hogy az összevont adóalap részeként kíván adózni a megszerzett jövedelem után, akkor a kifizetőnek az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó adóelőleg-levonási szabályokat kell alkalmaznia. Ilyen nyilatkozat hiányában a kifizető által levont adó, vagy egyéb esetben a magánszemély által megfizetett adó adóelőlegnek minősül, ha a magánszemély a választását az adóbevallásában érvényesíti.

Az adó, adóelőleg megfizetése
Kifizetőnek történő bérbeadás esetén a 25 százalékos adót, illetve a bérbeadó nyilatkozata esetén az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított adóelőleget a kifizető állapítja meg és vonja le a bérleti díjból. Nem kell az adót a kifizetőnek levonnia akkor, ha a magánszemély igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja. A közös tulajdonban lévő ingatlannak a tulajdontársak közössége által történő bérbeadása esetén, a kifizetőt ugyancsak nem terheli adó, adóelőleg-megállapítási kötelezettség. Amennyiben a termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó bevétel – ide nem értve a tulajdonostársak közössége által történő bérbeadás esetét – kizárólag kifizetőtől származik és a bérbeadó a bevételével szemben költséget nem számol el a bizonylat nélkül elszámolható 10 százalékos költség kivételével, akkor a bevételével összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti. Ha a bérlő magánszemély, vagy ha a kifizető a bérleti díjból nem vonta le az adót, adóelőleget, akkor a bérbeadónak kell a 25 százalékos adót, illetve az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított adóelőleget negyedévenként a negyedévet követő hónap 12-ig az adóhatósághoz befizetnie.

Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha az adó, adóelőleg levonása azért maradt el, mert a bérbeadó tulajdonostársak közössége. A termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet, bármely módszert is alkalmazza a magánszemély, be kell vallani az állami adóhatóságnak. Amennyiben a magánszemély az összevont adóalap részeként kíván adózni a bérleti díj után, de a kifizetőnek nem
nyilatkozik, akkor a kifizetőnek továbbra is 25 százalékos adólevonási kötelezettsége van. Év közben, ha az adóelőleget a magánszemélynek kell megfizetnie, akkor a kötelezettségét a választása szerint kell megállapítania és az adóhatósághoz befizetnie. A levont, illetőleg a fő szabály szerint befizetett adót, az adóbevallásban adóelőlegként kell a magánszemélynek figyelembe vennie, amennyiben az összevont adóalap részeként kívánja az ingatlan bérbeadásából származó jövedelme után az adót megfizetni.

II. Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség

Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (a továbbiakban: Eho tv.) 3. § (3) bekezdése szerint a magánszemély 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást köteles fizetni az adóévben megszerzett, a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint a külön adózó, bevallási kötelezettség alá, illetve az önálló tevékenység alá tartozó ingatlan bérbeadásból származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetében a teljes összeg után.

E kötelezettsége mindaddig fennáll, míg az adóévben a biztosítási jogviszonyában a foglalkoztató által megfizetett 5 százalék mértékű egészségbiztosítási, illetve a 4500 forint összegű egészségügyi szolgáltatási járulék, az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló 2005. évi CXX. törvény alapján a kifizetőt terhelő 3,3 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék és az említett jövedelmet terhelő egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 000 forintot (hozzájárulás-fizetési felső határ).

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony hiányában nincs járulékfizetési kötelezettség, ezért az e tevékenységből származó jövedelemmel összefüggésben 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás terheli a magánszemélyt.

III. Általános forgalmi adó

Ingatlan bérbeadásának áfa kötelezettsége
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: áfatörvény) főszabálya16 szerint – amennyiben a bérbeadást végző saját döntése alapján nem teszi azt adókötelessé – az ingatlan (pl: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása, haszonbérbeadása a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül. Kivételt képez ez alól, ezért minden esetben adókötelezettséget eredményez a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának biztosítását, valamint közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló, továbbá az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, illetőleg széf bérbeadása. Az általános forgalmi adó rendszerében a bérleti szerződésen alapuló jogviszony mellett minden olyan egyéb jogviszony is bérbeadásnak minősül, amelynek tartalma alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles.

Az általános forgalmi adózás rendszerében a tevékenység egyéb sajátos jellegére való mentesség azt jelenti, hogy a bérbeadónak a bérleti díjra nem kell áfát felszámítania, viszont az e tevékenységhez esetlegesen eszközölt beszerzéseinek forgalmi adó tartalmát sem vonhatja le. A tevékenység egyéb sajátos jellege miatti adómentes ingatlan bérbeadását rendszeresen, tartósan, illetve üzletszerűen végző személy vagy szervezet is adóalanynak minősül még akkor is, ha kizárólag ilyen szolgáltatást nyújt. Bérbeadási tevékenységet az adózás rendjéről szóló törvény alapján csak adószám birtokában lehet végezni (kivéve e tájékoztató II. részének „A földbérbeadás általános forgalmi adó kötelezettsége” cím alatt jelzett esetében), melyet az adóhivataltól kell kérnie az adóalanynak. Ezen adómentes szolgáltatást végző köteles legalább a számviteli törvény rendelkezéseinek megfelelő bizonylatot kiállítani a bérbeadásról.

Az előzőekben meghatározott ingatlanok (ingatlanrész) bérbeadás, haszonbérbeadás útján történő hasznosításával összefüggésbe az áfatörvény az alábbi lehetőségeket is biztosítja. A bérbe, illetve haszonbérbe adónak lehetősége van arra, hogy választásának megfelelően:

- adókötelessé tegye a főszabály szerint a tevékenység egyéb sajátos jellege miatt adómentes ingatlan bérbeadási szolgáltatást (beleértve a lakóingatlan bérbeadását is) vagy

- kizárólag az egyéb ingatlanok bérbeadási tevékenységére válasszon adókötelezettséget, míg a lakóingatlan tekintetében ugyanezen szolgáltatásra adómentességet alkalmaz vagy

- kizárólag a lakóingatlan bérbeadási tevékenységére válasszon adókötelezettséget, míg az egyéb ingatlanok tekintetében ugyanezen szolgáltatásra adómentességet alkalmaz.

Az adóalany az adókötelezettség választással kapcsolatos bejelentési kötelezettségét az Art. szerint teljesíti azzal, hogy attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.

Állami adóhatósági bejelentkezés
Az általános forgalmi adó alanyának tevékenysége megkezdésétől számított 15 napon belül meg kell jelennie az adóhatóságnál, és e tényről az erre szolgáló nyomtatványon bejelentést kell tennie. A bejelentkezéssel egyidejűleg nyilatkozhat a bérbeadó arról, hogy adókötelessé teszi tevékenységét.

Amennyiben ilyen irányú nyilatkozatot nem tesz – és más tevékenységet nem végez – meg kell jelölnie, hogy kizárólag adómentes értékesítést végez. Nem terheli azonban bejelentési kötelezettség azt a magánszemélyt, aki kizárólag termőföld művelési ágú földterület bérbe-, haszonbérbe adása miatt válik áfaalannyá. Amennyiben adómentes bérbeadáson kívül áfa-köteles tevékenysége is van, és arra alanyi mentességet kíván választani, úgy a nyomtatvány megfelelő helyén ezt jeleznie kell.

Ha azonban egyéb adóköteles tevékenysége tekintetében nem élt az alanyi mentesség választásával, akkor meg kell jelölnie, hogy általános szabályok szerint kívánja-e megállapítani az adóját, vagy valamely különleges eljárást, illetőleg mezőgazdasági termelés esetén kompenzációs rendszert választ (amennyiben annak feltételei fennállnak). Az adóhatóság a bejelentkezéskor adószámot ad ki a bérbeadó részére, amelyet ezentúl minden bizonylatán, illetve az adóhatósághoz intézett iratán fel kell tüntetnie.

Újlakáspiac.hu